Francisco Ramirez¿Estás en proceso de vender una vivienda y aún no tienes claro qué es el contrato de arras?
Antes de nada decirte que es un documento muy importante en la venta de tu vivienda, más bien es un contrato que se firma con el futuro comprador, en el que se especifica la reserva de la vivienda y una serie de cláusulas importantes a revisar y negociar.
Te voy a contar una historia que me pasó no hace mucho sobre un propietario que estaba en el proceso de venta de su vivienda, y no quería en un principio ir acompañado ni asesorado por un profesional.
Llegó a la oficina un jueves por la mañana, estaba yo en mi mesa y se acercó a preguntarme sobre el contrato de arras que había firmado con el comprador, venía con cara de preocupación, tras darme la copia firmada de las arras y leerla, me di cuenta que había cometido un grave error en la redacción de las cláusulas, ya que había especificado el precio de venta con el descuento de la entrega de arras.
Como puedes ver, si el precio final de venta le quitamos la entrega de la reserva, a la hora de firmar en notaria la venta se hará siempre por un precio menor al negociado, te pongo el ejemplo con números.
“Un piso en Torremolinos de 2 habitaciones de unos 80m2, se negoció un precio de venta con el comprador de 165.000€ y se entregaron unas arras por un valor de 16.500€, y en el contrato se redactó que la vivienda se vendía por un precio final de 148.500€ y aparte se especificaba que se aportan unas arras de 16.500€, como puedes comprobar este propietario perdió 16.500€ por un error o una mala redacción de las arras”
Con esto no quiero asustarte, pero es importante que entiendas bien este contrato, para no perder dinero o tener dolores de cabeza en el futuro.
Básicamente un contrato de arras es una promesa de que la vivienda se va a vender en un futuro, es decir el comprador y el vendedor se aseguran que se va a realizar la compra-venta, esta promesa se realiza con una señal económica por parte del comprador, normalmente suele ser del 10% del precio negociado, aunque no es una cifra fija por ley.
El contrato de Arras tiene varias cláusulas, unas son obligatorias y otras negociables.
Cláusulas Obligatorias por ley:
- El precio
- Los plazos de pago
- La forma en que se efectuará el pago
- Pactos sobre distribución de gastos: ¿quién paga a la notaría, o el IBI o derramas extraordinarias?
Pactos especiales (a negociar entre la partes):
- ¿Amueblado o no?
- ¿Electrodomésticos incluidos o no?
- ¿Hay algún tipo de reparación a realizar antes de la compraventa?
- Fecha de las escrituras públicas ante notario
¿Se puede comprar una vivienda sin firmar un contrato de arras?
La respuesta es que sí se puede, aunque no es lo habitual y se tienen que dar una serie de requisitos en el contrato de Compra-venta para que se firmara directamente el traspaso de la propiedad.
¿Cuántos tipos de contratos de arras existen?
Tengo que decirte que hay 2 tipos de contratos de arras, uno sería las arras penitenciales y el otro las arras confirmatorias.
- Las arras confirmatorias son las más simples: la finalidad que tienen es confirmar la voluntad de las partes a realizar la compra-venta. Como prueba o compromiso de ello, el comprador entrega una cantidad de dinero al vendedor.
- Las arras penitenciales tienen la misma finalidad pero, además, tienen la peculiaridad de que se incluye también, cuál será la penalización que sufriría cualquiera de las dos partes en el caso de incumplirlo.
Al ser un documento entre particulares, no se suele hacer la firma ante el Notario. Podría realizarse, pero no es lo habitual, ya que acarrearía gastos innecesarios. Es un contrato vinculante, pero que se firma entre dos particulares.
Documentación necesaria para firmar el contrato de arras
Antes de firmar un contrato de arras hay que preparar la documentación necesaria por parte del vendedor y del comprador.
El que más documentación tiene que aportar es el vendedor ya que el comprador sólo necesitará su DNI en vigor, y su profesión.
Por otro lado el vendedor de la vivienda tiene que apartar como mínimo y obligatoriamente esta documentación actualizada:
- La nota simple
- La cédula de habitabilidad
- El certificado de eficiencia energética
- El certificado de la comunidad de propietarios
- Los últimos recibos del IBI o equivalente
Existe documentación específica si la vivienda que se va a vender es nueva o de segunda mano.
En el caso de ser una vivienda de segunda mano además de la documentación enumerada anteriormente necesitas aportar:
- El informe de Inspección Técnica de Edificios
En el caso que lo que vendamos es una vivienda nueva necesitamos aportar:
- Licencia de Obras
- El plano de las viviendas
- La memoria de calidad
A si que ya sabes si vendes una vivienda nueva o de segunda mano tienes que tener en cuenta tener preparada esta documentación antes de firmar el contrato de arras.
Consecuencias por el incumplimiento en el contrato de arras
Una vez firmamos un contrato de arras adquirimos una obligación tanto de venta por parte del propietario que vende como de compra por el comprador.
En el caso de que alguna de las dos partes incumpla su parte del contrato, pueden acarrear unas consecuencias que por lo general son económicas.
Al haber dos tipos de contratos de arras se diferencia uno del otro en lo siguiente:
- En el contrato de arras penitenciales las cláusulas de penalización de contrato se negocian entre las partes por lo que se quedaría especificado en el contrato.
- En el caso de las arras confirmatorias esta penalización esta pactada por ley:
- En el caso de que el comprador incumpla las arras, perderá la señal que ha entregado en la firma.
- En el caso de que el vendedor incumpla las arras, deberá de indemnizar al comprador con el doble de la cantidad que ha dado de señal.
Además, en cualquiera de los dos casos, es posible reclamar una indemnización por concepto de daños y perjuicios, aunque no es lo común.
¿Quién decide las condiciones del contrato de arras?
La decisión de las cláusulas del contrato de arras se negocian entre el comprador y el vendedor, todas las cláusulas adicionales se pueden negociar excepto las que marca la ley como obligatorias.
Las condiciones que no son negociables son:
- El comprador pagará los gastos de notaría, de registro y del IBI.
- El vendedor pagará la plusvalía.
Por otro lado, todo lo demás se puede negociar, entre lo que se encontraría el precio, los plazos de pago, si se vende amueblado o no, con electrodomésticos o no, o si hay que hacer reparaciones antes de la transmisión del inmueble.
Si has leido hasta aqui es por que estas ahora mismo inmerso en la venta de una vivienda por lo que te recomendamos que leas cuales son los Gastos e impuestos en la venta de una vivienda.
Conclusión
El contrato de arras es un documento muy importante en la venta-compra de una vivienda, por lo que es importante estar bien asesorado y sobre todo analizar bien lo que se firma y lo que se negocia.
Te recomendamos que vayas asesorado o acompañado en la venta de tu vivienda por un profesional, en muchas ocasiones la venta de un inmueble entre particulares puede costarte más dinero y dolores de cabeza, en Homestate podemos acompañarte y asesorarte en todo el proceso de venta de tu vivienda.
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