Francisco RamirezCómo vender tu vivienda sin inmobiliaria
Es una decisión difícil de tomar, pero una vez que te decides a vender tu casa, es difícil saber a qué precio vendo y si es el momento adecuado o no.
Idealista ha publicado que más del 80% de las ventas en España se realizan a través de inmobiliarias o profesionales inmobiliarios.
Te puedo decir por experiencia vender una propiedad es algo complejo y a veces complicado, seguro te estarás preguntando ¿a qué precio podría vender mi vivienda?, ¿cómo tendría que prepararla para que guste a todos los potenciales compradores?, ¿qué acciones de marketing o publicidad tendría que hacer para venderla?, ¿qué trámites burocráticos y fiscales es necesario realizar?, ¿quién va a realizar dichos trámites?, ¿quien redacta el contrato para hacer una reserva o directamente un contrato de arras?, y un largo etc.
Por eso quiero ayudarte a resolver estas preguntas, diciendo cuales son los 15 errores que la mayoría de particulares cometen a la hora de vender su vivienda y tu no debes de hacer.
Vende tu piso de particular a particular y evita los siguientes errores:
Error Nº1 Poner el precio de la vivienda pensando en el dinero que necesitas
Es el error más común que cometen la mayoría de propietarios, la típica frase “No puedo vender por debajo de X precio”, tengo que decirte que este error te costará dinero y tiempo, ya que solo estas pensando en el dinero que necesitas para esa casa nueva que quieres comprar o para el proyecto que tienes en mente hacer.
El precio de tu casa no depende del dinero que necesitas, si no de una valoración objetiva respecto al mercado actual de venta de viviendas en tu zona. Antes de ilusionarte en otros proyectos pensando en el dinero que sacarás por la venta, te aconsejo que acudas a un profesional inmobiliario para que haga una valoración profesional del mercado actual.
Error Nº2 Valorar la vivienda en función de lo que tu vecino dice que vendió su piso
Este error es muchas veces el desencadenante de no aceptar una oferta de compra a un precio de mercado actual, por un potencial comprador, ya que te ves inmerso en el ego personal de conseguir más dinero pensando que tu vecino vendió hace 5 años en un precio similar al que estás pidiendo hoy.
Tengo que decirte que el mercado inmobiliario fluctúa por años y dependiendo del ciclo macroeconómico en el que nos encontramos, las viviendas pueden tener un valor superior o inferior al de años anteriores. Un profesional inmobiliario puede orientarte en el precio real de hoy y en el potencial de revalorización a futuro dependiendo del ciclo económico en el que nos encontramos actualmente.
Error Nº3 Hacer las fotos de la vivienda sin tener en cuenta la orientación y perspectiva de la cámara
Hoy día las cámaras de los smartphone son cámaras muy buenas para captar fotografías profesionales, pero como se suele decir “el coche no hace al piloto”, hay que tener en cuenta algunas recomendaciones a la hora de sacar unas buenas imágenes para publicar los anuncios.
Te voy a decir 3 tips rápidos para que tu anuncio tenga unas imágenes profesionales.
- Las fotografías hay que intentar sacarlas con la cámara horizontal para coger el mayor campo de visión intentando encuadrar suelo y techo a la vez.
- Tienes que hacer las imágenes siempre desde los ángulos más alejados para coger el mayor espacio posible en la fotografía
- Nunca sacar fotos en horas nocturnas o con muy poca luz.
Error Nº4 No poner un cartel e venta en el balcón
Aunque algunos potenciales compradores pueden venir de redes sociales o portales inmobiliarios, aun se venden muchas viviendas gracias a poner un cartel en el balcón o terraza, ya que muchos interesados en comprar pasan por tu barrio, pueden ser vecinos o familiares de vecinos, y que mejor que poder optar a un comprador cercano, que conoce el barrio y seguramente esté dispuesto a pagarnos un poco más por la necesidad de vivir cerca de algún familiar o conocido.
Recomiendo siempre que pongas un cartel de venta si realmente estas interesado en vender rápido y al mejor precio.
Error Nº5 Dejar llamadas o correos sin contestar
Cuando te dispones a vender una vivienda sin acudir a un profesional, no tienes en cuenta una serie de factores, y uno de ellos es el no contestar las llamadas o responder varios días después.
Ten en cuenta que somos impacientes por naturaleza, y por norma general la compra de una vivienda se realiza por un factor más emocional que racional, si el potencial comprador te llama en ese momento, es por que tiene interés ahora, si lo dejas esperar días, posiblemente no se acuerde de tu vivienda, ni del barrio y seguramente ni del anuncio.
Por eso es importante cuando nos disponemos a vender atender siempre a las llamadas lo antes posible.
Error Nº6 Dejar el CEE para el final
El certificado energético es obligatorio en las compraventas de viviendas desde el año 2013, es importante resaltar que la normativa nos exige antes de poner la vivienda a la venta tener este certificado.
Por eso te recomiendo que antes de poner la vivienda a la venta te preocupes por tenerlo, ya que las sanciones por no tenerlo son elevadas con respecto al precio del certificado en si.
Error Nº7 Descartar las primeras ofertas
Las ofertas hay que valorarlas y para valorar una oferta tenemos que saber si realmente esa oferta está dentro de los precios de mercado actuales en la zona.
Por eso es importante que sepas cual es el precio real a día de hoy de venta de tu vivienda en la zona, para que puedas valorar si las ofertas que recibes son acordes o no.
Por lo general las primeras ofertas por compradores interesados son ofertas razonables y es importante destacar que si está dentro de un margen de un 5% por debajo es más beneficioso aceptarla y vender que rechazarla y esperar a otras ofertas que posiblemente sean más bajas.
Error Nº8 No preparar tu vivienda adecuadamente para venderla
Dentro del planing de acciones que te recomiendo realizar antes de poner tu vivienda a la venta, es tener en cuenta el estado actual, ya que las primeras impresiones son las más importantes a la hora de decidir si comprar o no, por un potencial comprador.
Es importante que la vivienda presente un buen estado y se encuentre ordenada en el momento de realizar visitas.
Error Nº9 Preparar la documentación el ultimo día
Es uno de los errores más importantes a tener en cuenta, muchas ventas se han caído por falta de documentación de la vivienda o por no estar en regla.
Muchos vendedores piensan que esta todo en regla, pero cuando empiezan a revisar la documentación se dan cuenta de que por ejemplo, no tienen la cédula de habitabilidad, o no se cargo a la cuenta el último pago del IBI, o la vivienda no se inscribió en el registro de la propiedad correctamente por que venia de una herencia.
Estos y muchos más casos ocurren a diario en la venta de viviendas, por eso es importante revisar y preparar la documentación con antelación.
Error Nº10 Poner en venta un piso sin marcarte un calendario claro y unos plazos
La típica frase “yo no tengo prisa por vender”, llegados a este punto he de decirte que si realmente quieres vender, tienes que hacerlo cuanto antes y al mejor precio posible del mercado actual, hay que hacer un planing de venta.
Te voy a decir qué pasa cuando no sabes cuánto vale tu casa a día de hoy y además no te marcas una fecha límite de venta, que puedes tardar años en vender la vivienda y muchas veces el hecho de esperar tanto, quemamos la vivienda en portales y en inmobiliarias, vendiendo finalmente por debajo del precio real que podíamos conseguir si hubiéramos hecho un buen planing y una buena valoración desde el principio.
Error Nº11 Forzar visitas sin cualificar al potencial comprador
Los contactos hay que calificarlos, hacerle unas preguntas mínimas para saber si esa persona puede comprar realmente y además es la vivienda que realmente quiere o necesita.
Te recomiendo que preguntes al menos, ¿Qué tipo de vivienda es exactamente lo que está buscando? ¿si conoce la zona? ¿si necesita financiación para la compra? si necesita financiación, cuánto sería el porcentaje mínimo de financiación que necesita.
Si no cualificamos a los contactos, tu vivienda va a ser objeto de curiosos, domingueros y personas que no quieren comprar.
Error Nº12 Descartar a todas las inmobiliarias
Las inmobiliarias son expertas en vender viviendas, entiendo que de primeras descartes trabajar con una inmobiliaria y decidas vender por tu cuenta, pero no las descartes totalmente, el camino de la venta es largo y a veces desesperante, ir acompañado por un profesional que te ira diciendo en cada momento las opciones que tienes y ademas de gestionar los clientes y las negociaciones, es una opción que no tienes que desechar, intenta realizar entrevistas a los diferentes asesores o agentes inmobiliarios y compara los servicios, y ve apuntando con cuál te quedarías, en el caso de que se te complica la venta, poder tener un recurso más.
Error Nº13 No analizar la competencia
Es importante que mires en los portales que viviendas están en venta en tu zona, cuando hablamos de zona no es la provincia ni la localidad, cuando te comente que mires en tu zona es como máximo un radio de 200m de la casa que vas a vender, ver sobre que precios se mueven y sobre todo es importante que te posiciones con valores un poco por debajo para asi poder ser la vivienda más competitiva en la zona, de lo contrario ayudaras a tus vecinos a vender antes su casa.
Error Nº14 Desconocer la normativa fiscal actual
Si vas a vender para comprar otra vivienda en menos de 2 años, te ahorras el IRPF si obtienes ganancias, en cambio si vendes para recuperar el capital tienes otros impuestos que pagar, te lo explico en este artículo con mas detalle. “Gastos e Impuestos en la venta de tu vivienda”
Error Nº15 Trabajar con muchas inmobiliarias a la vez.
El error más común para casi todos los propietarios que nunca antes vendieron una casa, creer que cuantas mas inmobiliarias tengan la vivienda a la venta, más dinero o más rápido van a vender su casa.
Tengo que decirte que si trabajas con muchas inmobiliarias, lo primero que va a pasar es que tu anuncio se publica tantas veces como inmobiliarias hayas dado permiso y todos los anuncios serán repetidos a distintos precios, y lo que hacen es quemar la vivienda en los portales inmobiliarios, otro problema será la variaciones de precio y la poca cualificación de los compradores que desfilaran uno tras otro por las habitaciones de tu casa…
Lo mejor es trabajar con un buen profesional, que te asesore, y sea él quien publicite y vele realmente por los intereses, aconsejo no trabajar con más de 2 inmobiliarias o agentes a la vez, lo más recomendable es uno o una.
En Resumen, vender una vivienda es un proceso complejo, hay muchos particulares que han desistido en ello y se han puesto en manos de profesionales, te recomiendo que intentes por ti mismo la venta, pero que nunca descartes la posibilidad de trabajar con un profesional, te ayudara que el proceso sea mas fácil y llevadero.
PD. Antes de empezar el camino en solitario, asesórate con profesionales y valora las opciones que te brindan, no te quedes con el primero que te «vende» un servicio de venta, valga la redundancia.
Si te ha resultado útil este articulo ayuda a mas propietarios como tu en la venta de sus viviendas compartiendo este articulo en tus redes sociales o con amigos y familiares, por ultimo quiero que tengas en cuenta al Equipo Homestate como opción profesional, para poder asesorarte y acompañarte. Puedes contactarnos a través de nuestra web.
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