Como vender una vivienda alquilada

Acabas de aterrizar en este post y seguro que tu pregunta es ¿Se puede vender una vivienda con inquilinos?

La respuesta es, SI se puede vender una vivienda alquilada, aunque tienes que tener en cuenta algunos factores que te voy a decir más adelante, pero antes de nada quiero ponerte en situación, si eres propietario y estás pensando en vender tu vivienda con un inquilino, te aconsejo que antes de vender por ti solo, valores el ir acompañado por un profesional que sea imparcial en la operación, te reitero lo de imparcial, ya que es una situación complicada para tus inquilinos, pueden pensar que los quieres echar y pueden malinterpretar la situación.

Sin dilatarme mucho más vamos a ver cuales son los 5 factores más importantes a tener en cuenta a la hora de vender una vivienda alquilada.

1. Evalúa el por qué quieres vender y ten en cuenta la fiscalidad

Haz una reflexión y un análisis de tu situación actual antes de dar el paso y comunicar la venta de la vivienda a tus inquilinos, pueden ser varios motivos los que tengas para vender, pero los más comunes suelen ser; Necesito el dinero o Voy a vender para invertir en otro sitio.

Cualquiera de los motivos anteriores, te aconsejo que, antes de tomar la decisión, tengas en cuenta la carga fiscal que vas a soportar, que en algunos casos puede llegar hasta del 23% de impuestos por IRPF de la ganancia obtenida.

Aclarar brevemente que la ganancia se estima calculando la diferencia entre el valor de compra y el valor de venta.

Ejemplo: «Compramos en el 2015 una vivienda por un valor de 160.000 € y en el 2021 la vendemos por un valor de 190.000€, en este caso las ganancias serían de 30.000 €, esta es la cantidad que debemos de declarar como ganancias en el IRPF».

Si quieres saber qué impuestos y pagos tienes que hacer cuando vendes una vivienda puedes consultar este artículo “Gastos e Impuestos en la Venta de una Vivienda”

2. Busca un comprador adecuado

No tengas prisa, ya que las prisas no son buenas consejeras, por lo que aunque necesites el dinero urgentemente, es importante que sepas que tipo de compradores tienes que buscar, ya que no todo el mundo está dispuesto a comprar una vivienda con inquilinos.

Sobre todo te recomiendo que busques personas que hagan la compra de la vivienda para inversión, ya que estos perfiles están acostumbrados a realizar esta y otras transacciones diferentes y sabiendo cómo manejar la situación, evitandote muchos quebraderos de cabeza.

Además tienes que tener en cuenta como se realizará el pago, ya que por lo general los bancos no suelen conceder hipotecas a viviendas con inquilinos, y es por eso, que es otro de los factores que tienes que tener en cuenta a la hora de poder ofrecer y enseñar tu vivienda, una de las ventajas de contactar con inversores, es que suelen tener capital suficiente para realizar estas operaciones.

Importante que antes de vender, tienes que informar a tu comprador de que hay inquilinos en la vivienda y además de que tendrá que subrogarse a las condiciones del contrato de alquiler que firmaste con los inquilinos.

Si vas a publicar tu vivienda para venderla te recomiendo este artículo “8 Pasos para vender tu casa”

3. Ten en cuenta mantener informado al inquilino en todo momento

En todo momento tienes que mantener informados a los inquilinos de tu venta, pero no te precipites en comunicarlo, ponte en situación, imaginamos que tienen un contrato por 5 años de duración y actualmente están en el año 2, seguramente no se lo tomen muy bien el hecho de que vayas a vender la vivienda, pudiendo surgir varios problemas y hagan la transacción más complicada o incluso que no puedas llevarla a cabo.

Antes de nada, piensa bien como se lo vas a transmitir, además comentarles en todo momento cada paso que decidas tomar y que en ningún momento sientan que quieres echarles de la vivienda o que se van a encontrar ante una situación de desamparo por tu parte.

Comunicar todos los pasos que vamos a ir tomando con claridad, y teniendo una actitud de colaboración, ayudará mucho en que todo salga bien.

Además, si ideamos un buen plan de comunicación y de venta de la vivienda, ellos mismos pueden estar interesados en comprar la vivienda.

4. No te saltes la ley y cumple en todo momento con los derechos del inquilino

Para vender una propiedad alquilada existe una ley, en este caso la LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos) que se encarga de regular este tipo de ventas y otorgar a cada parte los derechos y obligaciones pertinentes. De este modo, dichas transacciones quedan contempladas en los artículos 14 y 15 e indica que dicha operación es totalmente posible y legal.

5. Revisa las cláusulas y condiciones del contrato

Aunque hemos dicho que SI se puede vender una propiedad alquilada, hay muchos factores que giran entorno a esta transacción dependiendo si el contrato de la vivienda está inscrito en el Registro de la Propiedad o no.

– Si el contrato del piso está registrado:

En el caso de que el contrato esté registrado en el Registro de la Propiedad, el propietario tiene derecho a vender la vivienda, pero el inquilino tendría preferencia si quisiera comprarlo o podría permanecer en el piso que se vende hasta que se le acabara el contrato.

Si se le acabara el contrato al inquilino y el propietario no lo renovara porque tiene pensado vender, éste debería avisarle con dos meses de antelación o respetar los tres primeros años del contrato, pues el inquilino no podrá ser desalojado a no ser que el propietario necesitara el piso para él o su familia en este periodo de tiempo.

Lo que ponga en el contrato podrá derivar unos derechos u otros

– Si el contrato del piso no está registrado:

Si el contrato del piso en cuestión no está registrado, quiere decir que ese contrato no tiene valor y la venta se puede producir sin tener en cuenta al inquilino en la opción a compra o indemnización.

Es decir, el propietario podrá vender siempre y cuando en el contrato no esté especificada una cláusula de renuncia. Así, si no existe cláusula, el propietario tiene vía libre sin tener en cuenta al inquilino, pues solo lo deberá avisar con 30 días de antelación para que pueda abandonar la vivienda.

Pero si existe una cláusula de renuncia, entonces el inquilino podría tener derecho a comprar el piso al mismo precio que se quiere vender y en un período de 30 días.

En resumen vender una vivienda con inquilino es posible, aunque hay que tener en cuenta los factores que hemos redactado, seguramente haya algún factor más que pueda ser importante en este tipo de operaciones inmobiliarias, puedes preguntarnos en los comentarios o enviarnos un correo electrónico para solventar las dudas que te surjan, además si crees que este artículo puede ayudar a mas personas, compártelo en tus redes y contactos para que así más gente pueda estar informada.

Postdata 1 La venta de una vivienda es una tarea compleja, si aún así tienes la variante de tener inquilinos, te aconsejamos siempre ir asesorado por profesionales que te faciliten e informen de los posibles problemas que puedan surgir.

Postdata 2 Además si contratas a un profesional puedes conseguir más dinero por tu vivienda, en Homestate podemos ayudarte a planificar la operación, puedes contactarnos sin compromiso.